כשמדובר על רכישת בית להשקעה בארה"ב, הרבה מאוד אנשים חוששים מהלא נודע. בישראל, זו הזירה הבטוחה והמוכרת להם. ההוצאות ידועות, התשואה ידועה ואין הפתעות. הטייה זו של ביתיות מונעת מהם לנוע אל הלא מוכר וגם לאפשרויות אחרות שיהיו רווחיות יותר. כך, כפי שכתבנו בעבר, רכישת דירה להשקעה בישראל הפכה כמעט ולא משתלמת, תשואות נמוכות חד ספרתיות שמשתוות לעלויות המימון. בעוד שרכישת בית להשקעה בארה"ב גם מסכנת סכום נמוך יותר של הכסף שלנו, כ-100,000 דולר או (320,000 שקל). במחיר הזה תוכלו לקנות לכל היותר דירה בדימונה הרחוקה.
בפרק 40 של הפודקאסט אנחנו פורטים את ההוצאות סביב רכישת בית בארה"ב. הן שונות מאוד מההוצאות שיש בישראל מסיבות שונות, אבל גם לאחר ההוצאות הנתח עימו נשאר המשקיע הוא גדול מאוד.
נכון לרגע כתיבת שורות אלה שער הדולר עומד על כ-3.3 שקלים, מה שהופך את ההשקעה בנדל"ן בארה"ב לזולה יותר במונחי שקל. ננסה להסביר את זה ככה: אנחנו הישראלים מרוויחים בשקלים ולכן ככה שערך הדולר יורד בהשוואה לערך השקל, ככה אנחנו מקבלים הנחה על ההשקעות שאנחנו מבצעים בארה"ב, היות ובארה"ב כל ההוצאות הן בדולרים. אפשר להגיד שבימים אלה עלות ההשקעה בארה"ב זולה לאין שיעור בהשוואה נניח למרץ 2020, כששער הדולר זינק מעל ל-3.8 שקלים.
הוצאות לחברת ליווי משקיעים
הרבה מאוד חברות השקעה בארה"ב, לא אוהבות להגיד למשקיעים שעבור איתור נכון של הזדמנויות צריך לשלם. מרבית הנכסים שמאתרת פז גרופ, לא מגיעים ממתווכים אלא מעסקאות אוף מרקט (כלומר איתור עצמאי). כך המשקיע שרוכשת דרך חברת ליווי משקיעים כבר חוסך 6% מערך הנכס שגובים מתווכים בארה"ב.
אז בהוצאות הליווי אתם צריכים להכניס כמה אלפי דולרים שאותם תחזירו לאין שיעור כשתבצעו השקעה טובה דרך חברת ליווי מקצועית.
מהי אסטרטגיית השיפוץ?
ההוצאה הכי משמעותית בעת רכישת בית בארה"ב היא שיפוץ הנכס, בשל העובדה שהבתים בארה"ב עשוים מעץ הבלאי שלהם נוטה להיות גבוה מאוד.
האם אתם מתכננים לשפץ ולהחליף את כל היחידות המשמעותיות בבית שרכשתם? כנראה שזה לא משתלם למשקיעים. עלות השיפוץ צריכה לעמוד על אלפי דולרים בודדים ויכולה אפילו להסתכם עד ל-40,000 דולר.
שיפוץ – כמעט כל בית בארה"ב דורש כמעט שיפוץ. במיוחד בית שעומד ריק דורש שיפוץ בלפחות כמה אלפי דולרים עד עשרות אלפי דולרים.
החלפת מערכת הסקה – אזורים רבים בארה"ב הם קרים מאוד ומחייבים קיומה של מערכת הסקה.
דוד חשמל – דוד חשמל והחלפתו עולה 400-800 דולר. כשאתם רוכשים בית, ייתכן ותידרשו להחליף דוד חשמל במידה והוא ישן או שאינו תקין.
הקמת חברת LLC – נדרש בהשקעה הראשונה באותה מדינה
כפי שהזכרנו בעבר בבלוג שלנו, אז אנחנו ממליצים מאוד על הקמת חברת LLC, שמטרתה לגדר את הסיכון לתביעות כנגד בעל הבית. הייעוץ הזה מגיע גם מהניסיון האישי שלנו וגם מהרבה מאוד לקחים וניסיון שצברנו בעבודה עם עורכי הדין הטובים ביותר בישראל בתחום של השקעות נדל"ן בארה"ב.
כדאי לפנות לעורך דין ישראלי ולפתוח חברת LLC בעלות של כמה מאות דולרים, תלוי מאוד במדינה שבה אתם משקיעים. למשל בניו יורק הקמת חברת LLC היא יקרה ויכולה להגיע ל-1,200 דולר.
הצטרפו למועדון המשקיעים של פז גרופ
במועדון המשקיעים של פז גרופ תוכלו להתעדכן בכל החידושים סביב השקעות נדל"ן בארה"ב, הזדמנויות השקעה שאנחנו מאתרים מפעם לפעם, עסקאות ייחודיות שנרכשות מתחת למחירי שוק. המצטרפים לא מתחייבים לדבר, מלבד הסכמתם לקבל מפעם לפעם עדכונים כשיש עסקאות חשובות. השאירו פרטים מטה ונחזור אליכם.
