כשאנחנו קוראים את העיתונות הכלכלית בישראל, השיח תמיד מכוון אותנו לרכישת דירה בישראל. לא לחינם, תכנית הדגל הכלכלית של שר האוצר לשעבר, משה כחלון, דיברה וכיוונה לעזרה לזוגות הצעירים בישראל לרכוש דירה. בטבע שלנו כישראל וגם כאנשים שגרים בישראל, אנחנו חוטאים במה שמכנים "הטיית הביתיות", כלומר הטייה שלנו להשקיע בישראל המדינה בה אנחנו חיים ומתגוררים. ההשקעה בישראל הופכת למוכרת וידועה לנו וזו שמעניקה לנו ביטחון ולכן אנחנו בוחרים בה. השקעות נדל"ן בחו"ל, במיוחד בארה"ב מציעות הרבה מאוד יתרונות בהשוואה להשקעות נדל"ן בישראל, בחרנו לפרט אותן במאמר זה:
היכולת להשקיע סכומים נמוכים – רכישת בית בארה"ב, או השקעה בנדל"ן בארה"ב, במקרים רבים לא דורשת ריתוק של הון גבוה. ניתן למצוא גם באזורים טובים בארה"ב, בתים פרטיים בשווי של 100,000-200,000 דולר, באזורים טובים. לעומת זאת, אם תרצו לקנות דירה בראשון לציון, חולון או בת ים, תצטרכו לפחות 1.5 מיליון שקל, שהם כ-450,000 דולר, סכום הגבוה פי 2-3. במחיר של דירה בראשון לציון, תוכלו להיות בעלים של שלושה נכסים טובים בארצות הברית של אמריקה ובתשואות גבוהות משניתן למצוא באזור המרכז בישראל.
עסקאות אקזיט בארה"ב משתלמות ובישראל הרבה פחות – בארה"ב היכולת למכור נכס בעסקת פליפ אחרי שהשבחתם אותו, היא ממשית הרבה יותר בהשוואה לישראל. יש לכך סיבות רבות, החל מהעובדה שאמריקאיים לא רואים בנכס כחזות הכל, שלא כמו הישראלים. המצב הזה מאפשר לקנות נכס בהנחה על מחיר השוק, לשפץ ולאחר מכן למכור ברווח. למה זה משנה? כי זה מרחיב את מגוון האפשרויות של המשקיע להשקעות, בין אם לטווח ארוך או קצר. אנחנו, כמשקיעים, רוצים תמיד מקסימום גמישות.
פיזור גיאוגרפי של הנכסים של המשפחה – תחשבו על זה כך, האם זה הגיוני שכל הנכסים של התא המשפחתי מרוכזים רק במדינה אחת? ישראל. עם כל אהבת המולדת, המדינה האהובה שלנו ידועה במשברים, מלחמות ומצבים בלתי צפויים. אנחנו חיים במזרח התיכון. אז מדוע כל הגורל הכלכלי שלכם חייב להיות כפוף למה שיקרה בישראל? יהיה יותר נכון מצידכם, להשקיע חלק מהכסף שלכם וההון במדינה אחרת ועדיף שתהיה יציבה כמו ארה"ב.
כך משוואת הסיכוי מול סיכון נוטה לעבר השקעות נדל"ן בארה"ב
תשואות גבוהות יותר על פי רוב – מלבד ערים מרכזיות כמו ניו יורק ותל אביב, המציעות תשואות חד ספרתיות נמוכות מאוד, בעת רכישה נכס להשקעה בארה"ב, התשואות הן לפחות כפולות בהשוואה לנכס בישראל.
שפע של נתונים מהימנים על כל שכונה, עיר ורחוב – אם נחשוב על ישראל, נניח ותרצו להשקיע בבאר שבע, דימונה או ירוחם, אין לכם כל מאגר נתונים רשמי שיכול ללמד אתכם על מגמות השכר, ההגירה והאבטלה ביישובים הללו. אין לכם כל נתון, מלבד מגמת מחירי הדירות, האם אתם משקיעים עם המגמה, נגדה ועוד.
סיכון יחסי נמוך יותר בהשוואה לעיר מקבילה בחו"ל – איזו עיר יותר יציבה, רוצ'סטר בניו יורק או חולון? שתיהן צמודות לערים גדולות ומרכזיות.
תשואה שוטפת שמאפשרת תזרים מזומנים גבוה – גם אם נלך לרכישת בתים באזורי ביקוש בארה"ב שהתשואה עליהם תהיה נמוכה, עדיין נוכל להשיג תשואה גבוהה יותר, בהשוואה לזו שמתקבלת מהשקעת הכסף שלכם בדירת מגורים בישראל, או בדירה להשקעה בישראל.
איך לממן השקעות נדל"ן בארה"ב כדי להתגבר על החיסרון של היעדר מינוף מקומי?
אז אחד החסרונות שיש להשקעות נדל"ן בארה"ב, לעומת השקעות נדל"ן בישראל, נוגע דווקא לתחום המימון. כשאנחנו קונים בית בישראל, אנחנו נהנים ממימון של בנק מקומי ובשיעור של עד 75% ככל שמדובר בדירה ראשונה. כשמדובר על דירה שנייה בישראל המימון מגיע ל-50%, שזה עדיין גבוה מאוד ביחס למימון שאפשר לקבל בארה"ב.
בעת רכישת בית בארה"ב אין לנו כמעט אפשרות לקבל מימון מבנק אמריקאי, אחת הסיבות לכך היא המשבר הפיננסי של 2008, משבר שגרם לבנקים הפסדים גדולים במתן משכנתאות. התוצאה היא שבתים מסוג סינגל פמילי, לא זוכים כמעט למימון של בנקים אמריקאיים.
מה הפתרונות למימון רכישת בית בארה"ב? עסקנו בכך בהרחבה במאמרים שלנו. בגדול יש לנו מספר כלים, כשהראשון הוא נטילת מימון לרכישת נכס בארה"ב על בסיס נכס קיים בישראל ואז ניתן לקבל עד 50% משווי הבית בישראל כהלוואה. אפשרות נוספת היא נטילת מימון דרך קרן השתלמות קיימת שלכם וכאן תוכלו לקחת עד כ-80% ובריבית של פריים מינוס חצי עד פרייס פלוס חצי, שזה אומר ריבית של 1%-2% על נכס שמניב לכם תשואה של לפחות 5% בשנה. כך שהמינוף פועלת לטובתכם להגדלת התשואה.
