נדל"ן בארה"ב - הסדרה

מירון ארונוביץ': שלום לכם, אנחנו נמצאים עם יריב פז, מרצה ומומחה השקעות נדל"ן בארה"ב. היום, נבצע ניתוח של רכישת נדל"ן בארה"ב. שלום יריב.

יריב פז: שלום מירון.

מירון ארונוביץ': היום אנחנו ממשיכים ומתקדמים אחרי שבפרק הקודם
בדקנו את האפשרויות שעומדות בפני המשקיעים לקניית נדל"ן בארה"ב ואת כללי האצבע.
היום אנחנו ננתח עסקה קלאסית של רכישת נכס בארה"ב. אז קודם כל, שאלה ראשונה למי שמתעניין בנכס בארצות הברית,
על מה היית מציע לשים דגש?

שימוש דגש על הנכס בארה"ב ולא על המתווך

יריב פז: תראה, קודם כל צריך לשים דגש ספציפי על הבית שאתה קונה,
לא על המתווך ולא על הברוקר ולא על זה שמכר לך את הבית.

מירון ארונוביץ': ברור.

יריב פז: חשוב להתרכז באזור ובשכונה. חשוב לדעת מספר פרמטרים מאוד-מאוד-מאוד חשובים.
שקודם כל, זה לראות באיזו שכונה אתה קונה.
מי האנשים שגרים שם? מה המעמד הסוציו-אקונומי שלהם? האם הם מתחת לממוצע?
האם הם ממוצע? האם הם מעל לממוצע? חשוב לבדוק את אחוז הפשיעה,
יש לא מעט אזורים בארצות הברית שאתה תסתכל עליהם וזו נראית לך שכונה רגילה לכל דבר,
אבל כשאתה תנבור יותר בנתונים, אתה תראה שמדובר על שכונת פשע.
חשוב לדעת את אחוז האבטלה, שאתה רוצה לדעת שהדיירים שלך הם אנשים שיעבדו
ולא אנשים שיושבים בבית ואולי מקבלים קצבאות או אנשים שיעשו לך בעיות עם השכירות.
ונתון מאוד-מאוד חשוב לדעת, זה אחוז הבתים הריקים.
זה לא משהו שאנחנו מכירים פה בישראל, אבל בארצות הברית יש אחוז בתים ריקים.
זה אחוז לא מועט של בתים שהם נמצאים בבעלות הבנק. למה חשוב לדעת את הנתון הזה?
נניח שיש אחוז בתים ריקים שהוא מגיע ל-20%, זאת אומרת שכל בית חמישי הוא ריק.
נכנסים לשם אנשים, פולשים לשם אנשים, זה מביא פשיעה,
זה מביא אבטלה וזה מביא כל מיני דברים מאוד-מאוד שליליים באותה שכונה.
פה בארץ אנחנו לא כל-כך מכירים את זה, אבל שם זה משהו שהוא מאוד שכיח.

בדקו את כתובת הנכס ב-Google

מירון ארונוביץ':  בהחלט נקודה חשובה.
ובכל זאת, ציינת את כל הדברים האלה – איך אני יכול לבדוק?
אני נמצא כאן, זה נמצא רחוק ממני, מעבר לים. איך יודעים?

יריב פז: אז תראה, זו שאלה מצוינת.
ובניגוד לישראל שאנחנו, אם תעשה גוגל על כתובת של בית, אם לא היה שם איזה משהו מחריד,
אז כמעט ולא תהיה לך שום תוצאה בגוגל.
לעומת זאת, בארצות הברית אם אתה תשים כתובת של נכס,
אתה תראה שיש שם איזה 30-20 עמודים על אותו נכס, כאילו חיפשת "ריהאנה". למה זה ככה?
כי הכל מאוד-מאוד שקוף, הכל נמצא ברשת. אתה יכול לדעת בדיוק מה מחירי הנדל"ן באזור,
שהרבה אנשים בכלל לא יודעים. נניח הם קונים בית ב-50 אלף דולר,
אולי מחירי הנדל"ן באזור הם בכלל 30 אלף דולר והם קונים את זה במחיר מופקע?
אז יש לא מעט אתרים, אפשר להגיע אליהם דרך גוגל, שאפשר לדעת את כל הנתונים שציינו מקודם.

מירון ארונוביץ': זאת אומרת שבמקרה הזה האינטרנט יספיק כדי לדעת מספיק.

יריב פז: בדיוק, בדיוק.

רכשו נכסים במחיר השוק ומטה

מירון ארונוביץ': אוקיי, עוד עניין חשוב לפני שאנחנו עושים את ההשקעה הבאה.
אנחנו רוצים ללכת על המציאה הזולה ביותר, לחפש עסקה זולה,
או שעדיף בכל זאת להשקיע קצת יותר כדי להפחית את הסיכונים, לקנות נכס קצת יותר יקר?

יריב פז: תראה, קודם כל הרצון שלי, זה שתקנה טוב. מה זה לקנות טוב? מחיר השוק ומטה.
ברגע שאתה קונה את זה במחיר מופקע, אתה מופסד כבר מהיום הראשון.
למה? כי אתה מרוויח גם משכירות וגם בעצם מאקזיט.
אם תקנה בית ב-50 אלף דולר שבסוף היום אתה לא תוכל למכור אותו ביותר מ-30 אלף,
כבר אתה מפסיד 20 אלף דולר. רוב האנשים נורא מתפתים לבתים שהם זולים.
לא סתם הבית הזה הוא זול. גם אם אני אבוא אליך ואגיד לך: "בוא נקנה דירה בישראל ב-300 אלף שקל",
סביר להניח שהדירה לא תהיה בתל אביב והיא תהיה באיזשהו אזור מאוד-מאוד פריפריאלי
וגם השכונה לא ברמה מאוד גבוהה.
אבל משום מה, ישראלים נורא אוהבים לקנות ב-30-25 אלף דולר.
כשאנשים קונים במחירים מאוד-מאוד נמוכים, הם בעצם מגדילים את הסיכון שלהם.
אם אני אלך לשוק ההון ואני אשקיע נניח 20 אלף שקל, זה הסיכון שלי.

הרף המינימלי לרכישת נדל"ן בארה"ב

מירון ארונוביץ': יש איזשהו רף מסוים שאתה אומר:" לא כדאי לרדת מהרף הזה"?

יריב פז: אני חושב שבתים ב-10, 20, 30 אלף דולר, זה בתים שהם מאוד-מאוד בעיתיים,
שאתה צריך לקחת בחשבון שיש עליהם סיכון. מה זה הסיכון? השכונות הן לא טובות.
לכן חשוב גם שהישראלים גם לא יתפתו לתשואות.
הרבה ישראלים רואים: אוקיי, 15% תשואה וזה נראה להם מדהים. אבל מה לעשות, כמו בשוק ההון,
ברגע שהתשואה מאוד גבוהה, זה בא לצד סיכון מאוד גבוה.

איך מתגברים על המררחק מהנכס?

מירון ארונוביץ': אז אנחנו מבינים פחות או יותר את סדרי הגודל, איזה מחירים והלאה.
ובכל זאת, דיברנו מקודם על עניין המרחק. איך אני מתפעל את כל העניין הזה?
שוב, המרחק הוא גדול, איך אני… אתה יודע, אם משהו כמובן מתקלקל בבית,
שלא נדבר כמובן על גביית השכירות וכו'. איך אני עושה את זה?

יריב פז: תראה, קודם כל יש חברות ניהול.
זה משהו שהוא מאוד-מאוד שכיח בארצות הברית.
יש שם עשרות חברות ניהול בכל שכונה.

מירון ארונוביץ': ואיך אני יודע באיזו חברה לבחור?

יריב פז: אז קודם כל, רק נבין מה חברת הניהול עושה.
היא עושה בעצם את הכל, כאילו אתה נמצא שם. היא גובה עבורך את השכירות.
ברגע שלדייר יש איזושהי בעיה, הוא מתקשר לחברת הניהול.
הן משלמות עבורך את הארנונה, את החשמל, את המים ואת הביטוחים ואת כל הדברים האלה.
ואם צריך לשפץ, הם גם ישפצו.
איך בוחרים חברת ניהול?
קודם כל, אתה יכול להיצמד למישהו שהוא כבר עשה את זה ולקבל המלצה על חברת ניהול.
מישהו חכם פעם אמר לי: "תשקיע איפה שיש לך חברת ניהול טובה, לא איפה שהאזור הוא טוב"
וזה באמת נכון.
הצלחה של ההשקעה שלך היא בעצם הצלחה של חברת ניהול.
אז אם אתה יכול להגיע דרך המלצה, מצוין. וגם פה, אתה יכול למצוא ברשת,
יש כל מיני אתרים כמו TripAdvisor וכו', אז אתה יכול למצוא חברת ניהול מומלצת דרך זה,
לראות כל מיני חברות ניהול שאין להן Bad reviews.

מירון ארונוביץ': יריב, תודה רבה. בפרק הבא אנחנו נדבר על הטעויות הקלאסיות שאנשים עושים.
בינתיים, להתראות.