הסדרה שלי בביזפורטל

מירון ארונוביץ': שלום לכם, איתנו באולפן יריב פז, מומחה השקעות נדל"ן בארה"ב.

יריב פז: שלום מירון.

מירון ארונוביץ': אחרי שבפרקים הקודמים גם בחנו את הסיטואציה להשקעה בארצות הברית,
בדקנו את האפשרויות להשקעה שם וגם ניתחנו עסקה, היום נדבר על הטעויות הקלאסיות של מי שמבצעים השקעות נדל"ן בארצות הברית.
נשאל אותך הכי פשוט: איזה מספר, איזה אחוז מהעסקאות שבסופו של דבר מנסים לבצע גם מסתבכות?

יריב פז: תראה, לצערי כמו בכל תחום, גם בתחום הזה יש עשבים שוטים וגם בתחום הזה
יש לא מעט ברוקרים ישראלים שהם מוכרים, הם מנצלים את חוסר הידע של המשקיעים הישראליים
והם מוכרים להם בתים במחירים מופקעים, או לא משלמים עבורם את הארנונה וכו'.
וכך אנשים בעצם או יכולים לאבד את הנכס שלהם או לקנות נכסים במחירים מופקעים.
גם זה קורה. חשוב מאוד להיות ערני על ההשקעה, כדי למזער את הסיטואציות האלה,
כי באמת אין סיבה שזה יקרה.

מירון ארונוביץ': נכון להיום אני מניח שיש לא מעט ישראלים שכבר השקיעו בארצות הברית,
אתה יכול פחות או יותר לתת לנו, לקמט לנו את האחוז שבאמת יש עסקאות שהסתבכו?

יריב פז: תראה, בתחילת הדרך, בשנת 2009, היו לא מעט עסקאות שהסתבכו.
אלי באופן אישי היו מגיעים לא מעט אנשים. היום, האחוז הזה הוא הולך וקטן.
למה? כי הישראלים יותר עובדים בזה, הם יותר מתמקצעים בזה, הם יותר למדו.
בתחילת הדרך, כשאני הגעתי לארצות הברית, היית עושה גוגל על "נדל"ן בארצות הברית"
וכמעט ולא היו יוצאות לך תוצאות.
היום אתה כבר יכול להיכנס, יש המון פורומים, יש המון בלוגים, יש המון מידע,
הכל נמצא ברשת והמשקיע הישראלי יכול לקרוא וללמוד.
חלקם לצערי עדיין לא עושים את זה, אבל חלק מהאנשים כן עושים את זה,
אז אחוז ההצלחות הוא הולך ונהיה גבוה יותר.

מירון ארונוביץ': טוב, אז בוא נדבר בדוגמאות ספציפיות.
מה הטעויות הקלאסיות שבאמת משקיע ישראלי, משקיעים עושים?

יריב פז: תראה, קודם כל המון ישראלים מתפתים לתשואה מובטחת, תשואה גבוהה מובטחת.
יש חברות בארץ שמבטיחות תשואה מובטחת. יש כאלה שעושות את זה מהסיבות הנכונות,
יש כאלה שעושות את זה מהסיבות הלא נכונות. אבל עצם זה שמבטיחים לך תשואה מובטחת, גבוהה,
זה משהו שצריך להדליק לך נורה אדומה. אני לא אמכור לך בית בחיפה ואבטיח לך במשך 4 שנים שכירות.
איך אני יכול להבטיח לך, איך אני יכול לדעת שלא יהיו בעיות בדרך? ולכן אנשים מסתכלים על ה-Return,
אבל לא מסתכלים על המחיר. בחלק מהמקרים, לא בכל המקרים, לא בכל החברות,
אבל בחלק מהמקרים היזם הישראלי קונה בית ב-30 אלף דולר, משפץ אותו ב-10,000 דולר
ונכס ששווה 45-40 אלף דולר, הוא קונה את זה ב-60 אלף דולר.
ובעצם התשואה המובטחת זה להחזיר לו חלק מהכסף של עצמו.
זה נשמע מאוד מפתה, ישראלים מאוד אוהבים את זה,
כי מראש הם מקבלים צ'קים או העברות בנקאיות, ואז הם נופלים בעצם בפח הזה.

מירון ארונוביץ': זה סוג מסוים של טעויות. יש עוד משהו שכדאי שמשקיעים מתפתים לעשות?

יריב פז: כן. הם לא בודקים, דיברנו על זה בפרק הקודם,
אבל הם לא בודקים את העסקה כמו שהיא. אם אני אבוא ואני אגיד להם…
חלק גדול מהישראלים אפילו לא יודעים את הכתובת של הבית שהם קנו,
זה נראה לי הזוי לחלוטין לא לדעת את הכתובת, את הכמה החדרים בבית,
האם יש לו 4 קומות, האם הוא קומה אחת בלבד או מה מחירי הנדל"ן באזור.
נגענו על זה בפרקים הקודמים.

מירון ארונוביץ': אבל עניין של באמת לאסוף מודיעין כמו שצריך.

יריב פז: לגמרי. הכרת ההשקעה שלך.

מירון ארונוביץ': אוקיי, בוא נהיה חיוביים.
איך נראית עסקה שעברה חלק את כל השלבים?

יריב פז: אז עסקה שעברה חלק היא עסקה עם המשקיע הישראלי,
מעביר את הכסף באזור שהוא מעמד ביניים קלאסי ומעלה, לא קו העוני, אלא ביניים,
אולי 10% פחות ממעמד הביניים. אם אני אקח את זה לארץ נניח זה יהיה קריית אתא,
האזורים האלה ועד לאזורים טובים יותר, לא להשקיע בסתם אזורים שהם לא טובים.
הוא יקבל שכירות מדייר שלו שישלם לו מדי חודש את השכירות, בלי יותר מדי איחורים,
בלי "אוויקשנים", בלי פינוי דיירים והוא יגיע בקלות ל-8, 9, 10 אחוז תשואה.

מירון ארונוביץ': זה נשמע מבטיח בסך הכל, רק צריך להיות חכם מבחינת הצעדים שעושים.
יריב, בפרק הבא אנחנו נדבר על הדברים הטכניים שכדאי לדעת והם חשובים מאוד.
בינתיים, להתראות.