הסדרה ב-Bizportal - נדל"ן בארה"ב

מירון אהרונוביץ': שלום לכם, נמצא איתנו באולפן יריב פז, מרצה ומומחה להשקעות נדל"ן בארצות הברית.
שלום יריב.

יריב פז: שלום מירון.

מירון אהרונוביץ':  אנחנו בעצם רוצים לשמוע על האפשרות להשקיע בארצות הברית כחלק מפיזור תיק ההשקעות. המשקיעים של התחום הזה בישראל נמצאים תחת לחץ,  גם של האוצר וגם כמובן מצד המחירים ורק מתקשים לקבל את ההחלטה.  עכשיו אנחנו נצלול ישר לתוך הדברים.
שאלה ראשונה בעצם יריב: איך אתה בעצם יכול להסביר את ההבדלים האלה
בסיטואציה בין השקעה בישראל להשקעה בארצות הברית כרגע, על מה צריך להסתכל?

יריב פז: תראה, קודם כל בוא נעשה רגע השוואה בין השקעות נדל"ן בישראל לבין השקעות נדל"ן בארצות הברית.
יש הבדל מאוד-מאוד מהותי בין שתי המדינות. מדינת ישראל,
אנחנו רואים בשנים האחרונות שזו מדינה שהיא הפכה את המשקיעים להיות סוג של אויב.
המשקיעים הם אחראים לעליית המחירים, המשקיעים הם אחראים לעליית מחירי השכירות.
ובעצם כל הצרות שנמצאות בנדל"ן, הן קורות בגלל המשקיעים.
בארצות הברית זה ממש לא ככה. ארצות הברית היא מדינה שמחבקת משקיעים, מכל רחבי העולם בוחרים משקיעים לבצע את השקעות נדל"ן בחו"ל, דווקא בארה"ב.
רואים את זה במיסוי, רואים את זה באפשרויות המימון של השקעות, רואים את זה בכל הדברים האלה.
גם דייר שם הוא לא שונא את בעל הבית שלו בדיוק כמו בישראל,
הוא לא מרגיש שהוא "נדפק" או איזה משהו כזה מתוצאה מזה שהוא משלם שכירות.
מן הסתם, אין מס רכישה בארצות הברית, כנהוג בישראל.
כל הדברים האלה הופכים את ההשקעה בארצות הברית מאוד אטרקטיבית.

מירון אהרונוביץ':  אז זאת אומרת שבכלל הקרקע להשקעות בארצות הברית
היא הרבה יותר ידידותית מאשר בישראל, נכון לעכשיו, זאת הסיטואציה כרגע.
ובכל זאת, מבחינת ההבדלים, מבחינת כמובן יתרונות וחסרונות,
איפה בכל זאת יותר כדאי להשקיע כרגע?

יריב פז:  תראה, בישראל אם אתה תהיה צייד עסקאות, אתה תצליח
בכל הנושא של מגורים להגיע ל-3, אולי 4 אחוז תשואה.
בארצות הברית מבלי להתאמץ יותר מדי, אתה מגיע ל-9, 10 אחוז תשואה
וגם צפונה מזה. אז קודם כל, אתה מרוויח הרבה יותר בארצות הברית על ההון,
זה דבר אחד. דבר שני, מחירי הנדל"ן בישראל הם נמצאים באמת בשיא.
אתה יודע, אני מתעסק בישראל כבר משנת 2007 וזה תמיד נראה
כאילו המחירים לא יכולים להמשיך לעלות והם עולים.
בארצות הברית מחירי הנדל"ן הם פחות ממחירים של חנייה בתל אביב.

מירון אהרונוביץ': למרות ההתאוששות מאז המשבר?

יריב פז:  למרות ההתאוששות, תראה, אנחנו נוטים להתייחס לארצות הברית
כאילו זו מדינה אחת,
אבל זה מעל 50 מדינות. כל מדינה מתנהלת בצורה אחרת, מיסוי שונה ומאפיינים שונים לחלוטין.
אבל ברוב חלקי ארצות הברית, אנחנו עדיין ערים, אנחנו עדיין רואים עליית
מחירי נדל"ן והם עדיין רחוקים מלהגיע לשיא.

מירון ארונוביץ':  ובכל זאת, יש גם חסרונות, בכל זאת מדובר בהשקעה מעבר לים.
אתה יכול בכמה נקודות של חסרונות בהשקעה בארצות הברית,
על מה אתה יכול לשים דגש?

יריב פז:  תראה, אם אתה קונה דירה בישראל, אז אתה יכול בעצם לראות את הבית,
את הדירה מדי יום. אתה יכול לנסוע לשם ולראות ולהיות בקשר עם הדייר,
לא להרגיש שאולי מרמים אותך או משהו כזה. בארצות הברית,
אין ספק, החיסרון הגדול זה שזה נורא וירטואלי. סביר להניח,
תראה, 95% מהמשקיעים שלי גם לא היו בנכס שלהם, הם לא ראו.
יש כאלה שהם נוסעים והם רואים. אבל אם אתה מתגבר על העובדה הזאת
שההשקעה היא וירטואלית ואין לך בעיה עם זה, אתה יכול לעשות את זה
בצורה מאוד-מאוד טובה ולהרוויח מספרים מאוד יפים.

מירון אהרונוביץ':  יפה. ולסיום, ארצות הברית נמצאת אולי לפני תקופה של שינוי,
זה אנחנו עוד נראה אולי בפועל מה יקרה עם הבחירה של דונלד טראמפ.
אתה רואה את זה משפיע על שוק הנדל"ן האמריקאי?

יריב פז:  תראה, קודם כל, לגבי הנושא באמת של דונלד טראמפ,
הוא נבחר רק לאחרונה ובמהלך הקמפיין שלו, הוא גם לא דיבר יותר מדי על מחירי הנדל"ן.
הוא רק אמר דבר אחד, שלטעמו יש רגולציה בנדל"ן, שהיא באה לידי ביטוי
במחירים והוא אמר שהוא יוריד את הרגולציה הזאת. מה שבעצם
יגרום לנדל"ן להיות יותר בהישג ידם של אנשים. וברגע שזה יקרה
והוא יוריד את כל הנושא של הרגולציה, אז מחירי הנדל"ן יכולים לעלות.
בוא לא נשכח דבר נוסף, שדונלד טראמפ בבעלותו לא מעט נדל"ן,
כך שהאינטרס שלו שמחירי הנדל"ן יעלו הם מאוד-מאוד גבוהים.
אם הוא יעשה את זה או לא יעשה את זה, לא נותר לנו אלא לחכות ולראות מה יקרה.

מירון אהרונוביץ': יפה. אז אתה רואה את זה בעיקר כאפסייד, קודם כל את הבחירה בטראמפ.

יריב פז: אני לחלוטין רואה את זה כאפסייד.

מירון אהרונוביץ': יריב, תודה רבה.
בפרק הבא אנחנו נדבר על אפשרויות שונות לביצוע השקעות נדל"ן בארצות הברית
וכמובן על כללי אצבע שכדאי לדעת.
בינתיים, להתראות.