הסדרה שלי בביזפורטל

מירון ארונוביץ': שלום לכם, איתנו באולפן יריב פז, מרצה ומומחה השקעות נדל"ן בארה"ב. שלום יריב.

יריב פז: שלום מירון.

מירון ארונוביץ': בפרק הקודם דיברנו על הצדדים הטכניים להשקעת נדל"ן בארצות הברית.
הפעם אנחנו נדבר על עניין המימון וכמובן עלויות נלוות,
שאולי אנחנו לא יודעים עליהן חוץ מעניין ההשקעה הראשונית.
אז בוא באמת נשאל הכי פשוט: תמיד אנחנו עושים השקעות נדל"ן
בארצות הברית בלי ליווי בנקאי, בלי משכנתא?

יריב פז: אז קודם כל, התשובה היא כן.
ברוב המקומות בארצות הברית אין מימון בנקאי.
עד שנת 2008 לפני המשבר, היית קונה בית נניח ב-200 אלף דולר, היית מביא 30% מהבית,
זאת אומרת 60 אלף דולר ואת שאר ה-140 אלף דולר, היית מקבל כמימון בנקאי.
בגלל המשבר, הבנקים הפסיקו לתת משכנתאות ברוב המדינות, יש מדינות שעדיין כן.
הפסיקו לתת מימון בנקאי. אבל אותו נכס שהיה שווה פעם 200 אלף דולר, היום שווה 60,000 דולר.
כך שאתה לא צריך יותר מדי מימון בנקאי. מה שכן, יש אפשרות לקחת הלוואה או מהבנק,
מבנקים פה, זו הלוואה לכל מטרה. נגיד שעבוד נכס או משהו כזה. ופשוט לקנות נכס בארצות הברית.

מירון ארונוביץ': איך הבנקים אגב מקבלים את זה אם אתה אומר לבנק
שמטרת ההלוואה היא כמובן השקעת נדל"ן בארצות הברית,
איך מתייחסים לזה הבנקים פה בארץ?

יריב פז: תראה, בנק היה מעדיף שתקנה נכס בישראל, כי אין לו מה לשעבד.
אם חס וחלילה לא תשלם, הוא יכול לעקל. בנק פה לא יכול לעקל לך בית שנמצא בפלורידה.
אז הם פחות אוהבים את זה. הם גם לא מסתכלים על זה בתור עושר אישי.
אם אתה היום תבוא לבנק ותגיד להם: יש לי 40 נכסים בארצות הברית", זה פחות מעניין אותם.
יותר מעניין אותם שיש לך איזו דירה בקריית שמונה.
למה? כי זה פה, כי זה קרוב. אבל עדיין בנקים נותנים הלוואות להשקעה בארצות הברית,
זה נקרא "הלוואה לכל מטרה", ריבית קצת יותר יקרה מאשר אם היית קונה נכס בישראל.
אבל עדיין, אתה משלם נניח 4% ריבית, אתה יודע לקנות ב-10% תשואה,
משהו שעושה שכל מבחינת המספרים.

מירון ארונוביץ': יפה, האם יש הוצאות נלוות אחרות מעבר כמובן לדמי הניהול שאני משלם לחברת הניהול?

יריב פז: תראה, חברת הניהול, כמו שדיברנו בפרקים הקודמים, היא עושה הכל עבורך והיא מרוויחה מזה.
היא תרוויח 8% או 10% מההכנסה משכירות. זאת אומרת שאם הבית מושכר ב-1,000 דולר,
100 דולר היא תיקח מדי חודש. נניח עכשיו צריך לשפץ, אז מן הסתם הם ירוויחו גם על השיפוץ.
אם צריך למצוא דייר חדש, אז הם ייקחו חצי חודש או את כל החודש הראשון.
וזה בערך כמו שאם מתווך פה ישכיר לך פה דירה, הוא גם ייקח את החודש הראשון.
אתה צריך לדעת שאתה צריך לשלם ארנונה, אתה צריך לשלם ביטוח,
אתה צריך לשלם את כל ההוצאות הנלוות, לפעמים גם חשמל, אבל זה לא יותר מדי יקר,
זה לא כמו חשמל פה בישראל. אז יש את כל ההוצאות האלה.
לפעמים משקיעים זה נראה להם משהו הזוי לשלם את כל הדברים האלה.
אומרים: "תגיד, עוד נשאר פה רווח?" אז נשאר רווח ונשאר גם לא מעט,
נשאר בסביבות 10-9% נטו-נטו-נטו לפני מס בישראל.

מירון ארונוביץ': יפה. יריב, תודה רבה.
בפרק הבא אנחנו נדבר על הערים המעניינות להשקעה בארצות הברית.
בינתיים, להתראות.