דירה בארה"ב

מדוע הקורונה מחזקת את הביקוש לדיור בארה”ב והיכן טועים מי שמשווים אותו ל-2008?

כותרות שונות מעידות על קושי של שוכרים בארה"ב לשלם את מחירי השכירות, בעקבות משבר הקורונה שיוצר גם מיתון כלכלי עולמי. איך משקיעי נדל"ן בארה"ב צריכים לנהוג בסיטואציה הזאת ואיזה השקעות עתידיות כדאי לבצע?

באחרונה פנו אלינו בפז גרופ, מספר מתעניינים ורצו לשאול את דעתנו לאור הכתבה ב”כלכליסט” שטוענת כי משבר הרסני יותר מ-2008 מאיים על שוק הנדל”ן האמריקאי. הכתבה בכלכליסט מתבססת על העובדה שדחיית המשכנתאות בארה”ב הסתיימה וכי בעלי בתים רבים עלולים שלא לעמוד בתשלומי המשכנתא. ראשית, צריך להעמיד דברים על דיוקם, משבר הדיור של 2008, שכפי שתיארנו בפרק 8 של הפודקאסט שלנו, נבע בעיקר מבעייה של משכנתאות בריבית משתנה שסבלו מעלייה בריבית ובהחזרים וממינוף מוגזם.

משבר הקורונה הוא שונה ממנו בתכלית כי נובע מפגיעה בהכנסה, מאידך יש נכונות של הממשל האמריקאי לתמוך באזרחים במחוות שונות. כפי שאנחנו מתארים במהשך, שוכרים אולי יתקלו בקשיים לשלם, אך ברור שמגורים הם יצטרכו. אם נוסיף לכך את מגמת העבודה מהבית,  הרי ברור שהביקוש לנדל”ן לא נפגע, אלא להפך – הביקוש לנדל”ן למגורים רק התחזק. כך נפריך את הטענה שמשבר 2020 חמור יותר ממשבר הקורונה, במיוחד לאור העובדה שב-2008 התחלות הבנייה ומספר הבתים בבנייה פעילה היו בשיא לאור עליית המחירים וכיום המספרים הרבה יותר שפויים ואין עודף היצע משמעותי, ואפילו ישנו חוסר.

“משבר הקורונה שונה בתכלית ממשבר 2008 בשוק הנדל”ן האמריקאי. הוא שונה בגורמים שהובילו למשבר ושונה בעיקר בדינמיקה של היצע בתים ענק שמכרו הבנקים האמריקאים באותם שנים. אין ספק שאם הבנקים יממשו נכסים, זה יהיה בהיקפים הרבה יותר נמוכים מ-2008, אם בכלל. לטעמנו, ההשוואה בין שני המשברים לא נכונה. במיוחד שבמשבר 2008 נרשם עודף היצע ענק של בתים ואלו ב-2020 שהוא משבר שמביא אנשים לעבודה מהבית, דווקא הביקוש לדיור מתחזק”

כתבה מעניינת שהתפרסמה ב-17 ביולי במגזין היוקרתי פורצ’ן (Fortune) העלתה דווקא עכשיו את הדילמה הכל כך מוכרת גם לישראלים – האם לקנות דירה או לשכור? מבחינתנו תמיד הדילמה הייתה היכן לקנות את הדירה להשקעה.

על פי האתר ZILLOW.COM הצפי הוא שמחירי הבתים בארה”ב ירדו בשיעור של 2% עד לחודש אוקטובר. גם אם תיקון כזה יתרחש, נראה שהוא ירידה בריאה בשוק נדל”ן. באם מדובר במגמת ירידות מחירים, עדיין קשה לדעת, מה שכן אנחנו בוחרים לתלות תקווה בניתוח של בנק ההשקעות JP MORGAN שהצביע לפי מספר קריטריונים על כך שמחירי הבתים בארה”ב לא נמצאים במצב בועתי, כפי שהיא ב-2008.

כתבה שהתפרסמה בסוף יולי 2020 בוושינגטון פוסט מתארת את המצב בשוק הנדל”ן האמריקאי “כמשוגע”. מצד אחד, הקיץ הוא שיא תקופת המעבר והעסקאות, האינדיקציות לפי אותה כתבה הם שהמחירים ממשיכים לעלות במרבית המדינות. מאידך, שוכרים רבים מספרים שהם מתקשים לשלם את דמי השכירות וחוששים מפינוי.

מהן המסקנות המצב וכיצד לפעול?

  1. כיצד לנהוג בבתים קיימים שאינם מושכרים לשוכרי Section 8 במשברים חשוב מאוד לנהל. בתקופה כזאת עלינו להיות מצד אחד רגישים ומתחשבים עם השוכרים, מצד שני להבין מול חברת הניהול איזה שוכרים לא משלמים כרגע ולא  יוכלו לשלם. את אותם שוכרים שמצבם הורע לתקופה ארוכה ולמשל אינם עובדים כבר תקופה, יהיה ככל הנראה נכון יותר להחליף בדיירים אחרים. אין ספק שייתכן שגם הדיירים הבאים יתקשו לשלם בהמשך, כאן יש הזדמנות לבחור בדיירים שמחזיקים בעבודות ממשלתיות, אפילו בשכר דירה נמוך  יותר.
  2.  השקעות בזמן משבר – כפי שהסברנו בפוסטים קודמים, מי שעקב אחרינו, ביצע השקעות בדופלקסים המושכרים לשוכרי Section 8 ולכן יש לו את האפשרות לצלוח גם משבר ארוך מאוד. מסיבה זו בדיוק בחרנו להשיק את הפרויקט של פז גרופ בשיקגו, פרויקט בלב העיר השלישית בגודלה בארה”ב שמרבית דמי השכירות מהדיירים מתקבלים מהמדינה באופן ישיר (גם כן שוכרי Section 8).
  3.  מכירות ומימושי בתים קיימים – מי שלא נמצא במצוקת נזילות חריפה, מוטב כי לא יבצע צעדים פזיזים. בנדל”ן מקבלים החלטות לטווח ארוך. לכן, תכננו קדימה את תזרימי המזומנים שלכם ואת התכניות שלכם לגבי הנכס. קחו בחשבון אפילו חצי שנה של אי קבלת דמי שכירות במקרה הרע. מי שחייב למכור את הבית, מוטב וינצל את התקופה הנוכחית שהיא חמה יותר בשוק הנדל”ן האמריקאי.

 

מתוך הניתוח של ג'יי פי מורגן, יחס חוב המשכנתאות למשק בית
קרדיט: JP Morgan ניתוח חוב המשכנתאות למשק בית בארה”ב

 

נשמח לסייע בכל שאלה

דירה בארה"ב

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן