רכישת דירה כהכנסה פסיבית מנדל"ן

מה זה ריבית דריבית וכיצד היא פועלת בביצוע השקעות נדל”ן בחו”ל?

רבים תוהים מדוע מי שכבר השקיעו בנכס הראשון שלהם, מגיעים מהר יחסית למצב שבו הם רוכשים נכס נוסף. אותם אנשים הבינו את האפקט של ריבית דריבית והשקעת התקבולים מהנכסים הקיימים בנכסים חדשים

הרבה פעמים אנחנו שומעים אנשים אומרים את המונח ריבית דריבית (באנגלית: Compound Interest), ולפעמים מרגישים שלא מבינים בדיוק למה מתכוונים. אז ברמת ההגדרה ריבית דריבית היא למעשה המנוף שמתרחש כאשר הפירות מההשקעה שלנו מושקעים מחדש. ברמה הכי פשוטה, נניח וקניתי דירה או בית להשקעה, כל תקבולי השכירות ממנו נחשבים לפירות. התמורה מהשקעתם מחדש של דמי השכירות בכל אפיק ששוב יניב תשואה זה אפקט הדריבית (Compounding). קרי, אפקט של השקעה חוזרת של התקבולים המתקבלים בהשקעה, בכל אפיק השקעה שאבחר.

מדוע חשוב עיקרון הריבית דריבית?

מי שמעוניינים להגיע להכנסות פסיביות משמעותיות, כאלה שיאפשרו התקרבות אל עצמאות כלכלית, יצטרכו לבצע השקעה מחזורית, או השקעה חוזרת של התקבולים בנכסים חדשים. כפי שיהיה אפשר לראות למטה בגרפים, השקעות כאלה לאורך שנים רבות מאפשרות אפקט עוצמתי מאוד. כל זאת מבלי לקחת בחשבון את האפשרות למינוף ההשקעה עם מימון חיצוני. כמובן שנדגיש שכל ההנחות במאמר הזה, לוקחות בשל הפשטות הנחה של עולם ללא סיכון. בפועל, בעולמנו יש סיכונים, כך שמי שמעוניין במקדם סיכון יפחית 20% מכל המספרים.

כיצד פועל אפקט ריבית דריבית בהשקעות נדל”ן בחו”ל?

נתחיל מדוגמה פשוטה. נניח שיש בידי בית ששוויו 100 דולר, שבכל חודש מניב דמי שכירות של 1 דולר. נניח שבסוף השנה אקח את כל דמי השכירות ואשקיע אותם מחדש בבית שמניב תמורה זהה (לצורך הפשטות נניח ואפשר לקנות חלק בבית זהה), אז הבית הקיים שלי יניב לי שוב 12 דולר, ו-12 הדולר שהשקעתי מחדש יהפכו ל-13.44 דולר. כעבור שנתיים יהיו לי 100 דולר שהם ערך הבית, 12 דולר מהשנה הראשונה, בתוספת של 13.44 דולר (שהם ההשקעה בבית השני שרכשתי כעבור שנה. בסך הכל מדובר ב-125.44 דולר.

לעומת זאת, אם הייתי נשאר עם הבית הקיים ולא משתמש בתמורה כדי להשקיע אותה מחדש, אז היו לי רק 124 דולר בסוף השנתיים. מדוע? כי בכל שנה הבית מניב לי פירות של 12 דולר, כעבור שנתיים יש לי 24 דולר. כך הלאה, בכל שנה למשל אני צובר את דמי השכירות בחשבון הבנק שלי ולא עושה איתם השקעות נוספות. במצב כזה, יהיה פער משמעותי בתשואה המצטברת לאורך שנים. ברור כי כך התשואה המצטברת תהיה נמוכה משמעותית.

לכאורה, זה נראה לא הבדל משמעותי, אבל ככל שמספר הנכסים גדול יותר וההשקעות של תקבולי הפירות מתבצעים שנה אחר שנה, האפקט של הריבית דריבית מתעצם. זה קורה כי הנכסים הקיימים שלנו יילכו בדרך הזאת ויגדלו בצורה מעריכית ככל שיעברו השנים. בכל פעם הגידול בנכסים יקנה עבורנו נכסים נוספים. כל זאת בתנאי שכל נכס שאנחנו קונים יניב תשואה חיובית.

כוח אפקט ריבית דריבית גדל יותר ככל שהתשואה גבוהה יותר

נדגיש כהערה כי למען הפשטות הנחנו שהשקעת דמי השכירות תתבצע רק בסוף השנה, למרות שהם מתקבלים חודש בחודשו. הלכנו על ההנחה הזאת מכמה וכמה סיבות. כדי לא להסתבך בחישובים מורכבים של תשואה חודשית והשקעת תזרימי המזומנים מדי חודש, העדפנו לשם הפשטות לדלג על כך. סיבה נוספת היא כדי לסייע בכל הנוגע להמחשה של מי שצבר נניח מספר נכסים ודמי השכירות מהם יחד באמת מאפשרים לו לרכוש בסוף כל שנה נכס נוסף.

נניח ויש לכם 5 בתים שמניבים דמי שכירות של 50,000 דולר בסוף השנה, בתוספת הלוואה, תוכלו להעמיד לרשותכם סכום של 100,000 דולר ובו תוכלו לרכוש כבר בתים באזורים לא מסוכנים שיניבו לכם תשואה יציבה ובטוחה יחסית.

השפעת ריבית דריבית של 12%
בגרף מה יקרה להשקעה של 100 דולר שעליה נקבל ריבית דריבית של 12% בכל שנה, על פני 66 שנה

 

אפקט צמיחת השקעה של 100 דולר בתשואה שנתית של 8%

אפקט ריבית דריבית בתשואה של 8%
אפשר לראות שככל ששיעור הריבית נמוך יותר, מנוף הצמיחה המעריכי חלש יותר

נשמח לסייע בכל שאלה

רכישת דירה כהכנסה פסיבית מנדל"ן

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן