רכישת דירה כהכנסה פסיבית מנדל"ן

מהי ריבית דריבית?

רבים תוהים מדוע מי שכבר השקיעו בנכס הראשון שלהם, מגיעים מהר יחסית למצב שבו הם רוכשים נכס נוסף. אותם אנשים הבינו את האפקט של ריבית דריבית והשקעת התקבולים מהנכסים הקיימים בנכסים חדשים

מהי ריבית דריבית? לרובנו זה נשמע מונח מפוצץ ואנחנו בכלל לא רוצים להתקרב אליו. במאמר זה נסביר את המונח בצורה הפשוטה ביותר, כך שגם מי שרחוק מאוד מעולמות הכלכלה יוכל להבין.

הדרך להבנת עולם ההשקעות בכלל ובנדל”ן בפרט, עוברת בהבנת הכוח של הריבית שמייצרת לנו עוד ריבית ורווחים – ריבית דריבית.

לדעתנו, ריבית דריבית היא בכלל היסוד בלהבין למה להשקיע. מהו הערך הגדול שמניבות השקעות לרווחה הכלכלית של משק הבית.

רבים כינו את מנגנון ריבית דריבית כפלא השמיני בתבל. לדעתנו הוא אחד הגורמים שמגדילים את ערך ההשקעות שתעשו בצורה הטובה ביותר, אם רק יודעים איך לנצל אותו. הרעיון הפשוט שעומד מאחורי המונח הוא פשוט היכולת להשקיע את הרווחים שצברתם מהשקעה, מבלי לצרוך אותם ובכך כסף שהרווחתם ממשיך לעבוד בשבילכם לתקופות ארוכות יותר ויותר. למנגנון הזה יש כוח בלייצר תשואה הולכת וגדלה מאותה ההשקעה.

מנגנון ריבית דריבית או השקעת התשואה מחדש

הרבה פעמים אנחנו שומעים אנשים אומרים את המונח ריבית דריבית (באנגלית: Compound Interest), ולפעמים מרגישים שלא מבינים בדיוק למה מתכוונים. אז ברמת ההגדרה ריבית דריבית היא למעשה המנוף שמתרחש כאשר הפירות מההשקעה שלנו מושקעים מחדש. ברמה הכי פשוטה, נניח וקניתי דירה או בית להשקעה, כל תקבולי השכירות ממנו נחשבים לפירות. התמורה מהשקעתם מחדש של דמי השכירות בכל אפיק ששוב יניב תשואה זה אפקט הדריבית (Compounding). קרי, אפקט של השקעה חוזרת של התקבולים המתקבלים בהשקעה, בכל אפיק השקעה שאבחר. בשוק ההון למשל, כשאנחנו משקיעים בקרנות נאמנות, פנסיה או גמל, זה קורה כל עוד לא משכנו את הרווחים.

אפשר להקביל את זה לעץ המניב פירות. נניח כי נבחר במשך מספר שנים לשתול את הפירות של העץ באדמה במקום לאכול אותם, בעוד מספר שנים יהיה לנו מטע. תחשבו מה יקרה כאשר גם העצים החדשים יניבו פירות? אם נשתול גם אותם המטע יגדל עוד ועוד. בתום שנים רבות נוכל להפוך לחקלאים גדולים שמוכרים פירות והרווחים יהיו בהתאם. ההבדל היחיד בדוגמת המטע היא שאותו נצטרך גם לעבד, בעוד שנכסים בארה”ב, נוכל לקחת חברת ניהול שתנהל עבורינו ואנחנו רק ניקח את הפירות שנשארו.

ככל שאשקיע את התקבולים בהשקעות חוזרות שמניבות תשואה גבוהה יותר (זהירות תשואה גבוהה היא גם סיכון גבוה יותר), אז ככה הוא יהיה יותר עוצמתי בהגדלת הרווחים שלנו. בברירת המחדל, אנחנו יכולים לשוב ולהשקיע את הכספים שקיבלנו בתשואה זהה כך נשמור על קצב עלייה שהוא הולך ועולה, צומח יותר ויותר בצורה מעריכית. ריבית דריבית היא למעשה פונקציית צמיחה מעריכית ולא לינארית, כפי שנראה בדוגמה בהמשך.

מדוע חשוב בכלל להבין את עיקרון הריבית דריבית?

כשאנחנו לא מבינים את מנגנון ריבית דריבית, ההעדפה שלנו נוטה להשתמש בכספים שנבעו מהרווחים.

אנחנו חיים בעולם צרכי ובתרבות צרכנית. רווח שהשגנו מעבודה או מהשקעות עתיד להיות מוקדם לצריכה פרטית. אנחנו לא נגד צריכה ולחיות טוב, זו הסיבה שלמעשה בגללה אתם משקיעים כסף. אנחנו חושבים שהעדפת זמן עתיד, והבנה של העדפת זמן עתיד, נובעת מהבנת הכוח של ריבית דריבית.

ככל שתקדישו מהזמן שלכם כדי לחקור את מנגנון הכוח של השקעות חוזרות – כך תצליחו להתגבר על הפיתוי שבאי שימוש ברווחים שצברתם לצריכה.

כשלא משתמשים בכספים לצריכה – המוטיבציה להשקיע אותם עולה משמעותית. הסיבה שאנחנו נוטים לצרוך על פני להשקיע, הוא שהכוח שמהנאה מצריכה היום גדול מהכוח שבצבירת הון גדול יותר ובצורה מהירה יותר. ריבית דריבית היא ללא ספק הדרך לצבירת הון מהירה. השקעת הכסף שלנו כל פעם מחדש (השקעות מחזוריות) היא מה שמאפשרת לנו ליהנות בפועל ממנגנון ריבית דריבית.

מי שמעוניינים להגיע להכנסות פסיביות משמעותיות, כאלה שיאפשרו התקרבות אל עצמאות כלכלית, יצטרכו לבצע השקעה מחזורית, או השקעה חוזרת של התקבולים בנכסים חדשים. כפי שיהיה אפשר לראות למטה בגרפים, השקעות כאלה לאורך שנים רבות מאפשרות אפקט עוצמתי מאוד. כל זאת מבלי לקחת בחשבון את האפשרות למינוף ההשקעה עם מימון חיצוני. כמובן שנדגיש שכל ההנחות במאמר הזה, לוקחות בשל הפשטות הנחה של עולם ללא סיכון. בפועל, בעולמנו יש סיכונים, כך שמי שמעוניין במקדם סיכון יפחית 20% מכל המספרים.

דוגמה מעשית: כוח האינרציה של ההשקעה חזק ככל שהתשואה גבוהה יותר

נדגיש כהערה כי למען הפשטות הנחנו שהשקעת דמי השכירות תתבצע רק בסוף השנה, למרות שהם מתקבלים חודש בחודשו. הלכנו על ההנחה הזאת מכמה וכמה סיבות. כדי לא להסתבך בחישובים מורכבים של תשואה חודשית והשקעת תזרימי המזומנים מדי חודש, העדפנו לשם הפשטות לדלג על כך. סיבה נוספת היא כדי לסייע בכל הנוגע להמחשה של מי שצבר נניח מספר נכסים ודמי השכירות מהם יחד באמת מאפשרים לו לרכוש בסוף כל שנה נכס נוסף.

נניח ויש לכם 5 בתים שמניבים דמי שכירות של 50,000 דולר בסוף השנה, בתוספת הלוואה, תוכלו להעמיד לרשותכם סכום של 100,000 דולר ובו תוכלו לרכוש כבר בתים באזורים לא מסוכנים שיניבו לכם תשואה יציבה ובטוחה יחסית.

השפעת ריבית דריבית של 12%
בגרף מה יקרה להשקעה של 100 דולר שעליה נקבל ריבית דריבית של 12% בכל שנה, על פני 66 שנה

 

אפקט צמיחת השקעה של 100 דולר בתשואה שנתית של 8%, ככל שהריבית עולה, אפקט הריבית דריבית חזק יותר

אפקט ריבית דריבית בתשואה של 8%
אפשר לראות שככל ששיעור הריבית נמוך יותר, מנוף הצמיחה המעריכי חלש יותר

כיצד פועל אפקט ריבית דריבית בהשקעות נדל”ן בחו”ל?

נתחיל מדוגמה פשוטה.

נניח שיש בידי בית ששוויו 100 דולר, שבכל חודש מניב דמי שכירות של 1 דולר. נניח שבסוף השנה אקח את כל דמי השכירות ואשקיע אותם מחדש בבית שמניב תמורה זהה (לצורך הפשטות נניח ואפשר לקנות חלק בבית זהה), אז הבית הקיים שלי יניב לי שוב 12 דולר, ו-12 הדולר שהשקעתי מחדש יהפכו ל-13.44 דולר. כעבור שנתיים יהיו לי 100 דולר שהם ערך הבית, 12 דולר מהשנה הראשונה, בתוספת של 13.44 דולר (שהם ההשקעה בבית השני שרכשתי כעבור שנה. בסך הכל מדובר ב-125.44 דולר.

לעומת זאת, אם הייתי נשאר עם הבית הקיים ולא משתמש בתמורה כדי להשקיע אותה מחדש, אז היו לי רק 124 דולר בסוף השנתיים. מדוע? כי בכל שנה הבית מניב לי פירות של 12 דולר, כעבור שנתיים יש לי 24 דולר. כך הלאה, בכל שנה למשל אני צובר את דמי השכירות בחשבון הבנק שלי ולא עושה איתם השקעות נוספות. במצב כזה, יהיה פער משמעותי בתשואה המצטברת לאורך שנים. ברור כי כך התשואה המצטברת תהיה נמוכה משמעותית.

לכאורה, זה נראה לא הבדל משמעותי, אבל ככל שמספר הנכסים גדול יותר וההשקעות של תקבולי הפירות מתבצעים שנה אחר שנה, האפקט של הריבית דריבית מתעצם. זה קורה כי הנכסים הקיימים שלנו יילכו בדרך הזאת ויגדלו בצורה מעריכית ככל שיעברו השנים. בכל פעם הגידול בנכסים יקנה עבורנו נכסים נוספים. כל זאת בתנאי שכל נכס שאנחנו קונים יניב תשואה חיובית.

נשמח לסייע בכל שאלה

רכישת דירה כהכנסה פסיבית מנדל"ן

מאמרים נוספים

תגובות

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

דילוג לתוכן