4 הטעויות הנפוצות שעושים ישראלים שרוכשים נדלן בארה"ב

כשהתשואות בארץ ברכישת נדל"ן בישראל מגרדות בקושי את ה 3-4 אחוז בפריפריה, מס רכישה גבוה ומס דירה שלישית מאיים לקחת חלק גדול מהרווחים, וכשהאופציות בבנק על פק"מ מניב פחות מחצי אחוז בשנה, ישראלים רבים פונים להשקעות נדל"ן בחו"ל, כשהיעד הפופולרי הוא השקעות נדל"ן בארצות הברית.

יריב פז מרצה ומומחה השקעות נדלן בארצות הברית:

"לצערי רובם לא עושים זאת נכון ונופלים במלכודות מפתות של חברות מתוחכמות פה בארץ. לעתים מציעים לישראלים נכסים לא איכותיים בהשקעה בארצות הברית והתוצאה היא חוסר אופטימליות של התקציב"

"במידה ויש לכם הון המיועד למטרת השקעות נדל"ן בארצות הברית, לכל הפחות כדאי לכם לבקר בבלוג שלנו נדל"ן בארה"ב, להקשיב לסדרת הסרטונים שלנו או ללמוד על השקעות בארה"ב דרך הכתבות שלנו באתר ביזפורטל."

לאחרונה התפרסמה כתבה כי הישראלים מחזיקים בחשבונות הבנק שלהם כ-230 מיליארד שקל, שלא עושים כלום – פשוט נחים להם. מנגד מסתבר כי יש לא מעט שעושים זאת אחרת – שמשקיעים את הכסף ונהנים מהכנסה פסיבית בנוסף למשכורת שלהם. מי שיתמידו בכך לאורך שנים, יגיעו אפילו לעצמאות כלכלית. איך הם עושים זאת? השקעות נדל"ן בחו"ל.

אנחנו ממליצים על דרך יותר פרקטית: השקעות נדל"ן בארצות הברית

עד לאחרונה, השקעת נדל"ן בישראל נחשבה לאטרקטיבית במיוחד – התשואות היו גבוהות ומחירי הנדל"ן היו תמיד בעלייה.

לאחרונה, אנו רואים ניצנים של שינוי – נראה שמחירי הנדל"ן הגיעו לשיא, התשואות התרסקו ל 3-4 אחוז ונראה כי עננה כבדה עוטפת על השקעות הנדל"ן בישראל. לנתונים הללו מצטרף גם שר אוצר עיקש, שמבקש להוציא המשקיעים משוק הנדל"ן הישראלי ונראה שהוא מצליח בזה. תוסיפו לכל אלה את משבר הקורונה שהביא לאבטלה בקרב מיליון ישראלים ותקבלו מתכון מצוין מדוע לא להשקיע בישראל.

השקעות נדל"ן של ישראלים עוברות לארצות הברית

יריב פז, מרצה ומומחה להשקעות נדלן בארה"ב, פרשן קבוע במדורי הכלכלה של גלובס דה מרקר וביזפורטל, ליווה עד היום מאות משקיעים ברכישת נדלן בארה"ב מסביר: "בארה"ב התמונה שונה בהרבה – מחירי הנדל"ן הנמוכים הנמצאים במגמת עלייה והתשואות הגבוהות הפכו את המדינה ליעד בולט בהשקעות נדלן של ישראלים ובכלל משקיעים מכל העולם. יש כאלו שמשקיעים נכון ויש את אלו שנופלים לטריקים שיווקיים של יזמי נדלן ישראלים שמוכרים נדלן למשקיעים ישראלים אחרים".

מלכודת מספר 1 – קניה במחיר מופקע!!

הטעות הראשונה שעושים ישראלים שמחפשים השקעות נדל"ן בארצות הברית היא – קנייה במחיר מופקע. מדוע זה קורה? כי הם רוכשים את הבית מיזם ישראלי אחר, שרכש את הבית נניח ב 40 אלף דולר במקום לא איכותי, שיפץ ב 10 אלפים דולר ובמקום למכור את הבית במחיר קרוב להשקעתו, הוא מוכר עם רווח יזמי גבוה ואז המשקיע מוצא עצמו רוכש נכס ב 70 או 80 אלף – קרי 40 אחוז מהשווי האמיתי שלו"

ויש הרבה כאלו בארץ?

"לצערי יש לא מעט, הם אפילו לא יודעים שהם כאלו, הם יגלו ביום המכירה שאף אחד לא מוכן לשלם להם את המחיר שהם רכשו, ולרוב זה יהיה באזור לא טוב כי ישראלים רבים מחפשים בתים זולים בארה"ב. אז אומנם הם הרוויחו תשואה בשנים הללו אבל בסופו של דבר יימכרו את הנכס בפחות ויקזזו הפסד זה מהתשואה ואז ימצאו את עצמם עם רווח קטן ביותר ולפעמים גם הפסד, תלוי כמה מופקע היה המחיר. אין לי בעיה עם רווח יזמי אבל לרוב הרווח היזמי יהיה כל כך גבוה שלמשקיע זה לא יהיה משתלם כלל, ולא יקבל זאת ביום שירצה למכור בעצמו".

מלכודת מספר 2 – הבטחת תשואה!!

טעות נוספת עליה מצביע פז היא הבטחת תשואה. אנו נתקלים לא מעט בפרסומים של תשואה מובטחת מראש לשנים קדימה. המשקיע רוכש את הנכס או מצטרף לקבוצה וכבר בתחילת ההשקעה הוא מקבל צ'קים או העברות בנקאיות לאורך כל תקופת ההשקעה. משקיעים רבים משקיעים בשיטה זו שכן נשמעת בטוחה וללא מוטיב סיכון כלשהו.

אז מה הבעיה עם זה? נשמע כמו השקעה אידיאלית

"אז זהו שזה רק נשמע כך, הפועל זה שונה. בפועל לרוב היזם יחזיר חלק מההשקעה שלו למשקיע. הרי בואו נחשוב בהגיון, מדובר בנדל"ן ויש פה סיכון. מתי היזם ייקח הסיכון עליו? מתי שהרווח שלו גבוה. אתה מכיר מתווך ישראלי שירוויח 10 אלף דולר על דירה בחיפה ויהיה מוכן להבטיח שכירות ותשואה למשקיע למשך 4-5 שנים בשווי של כמה עשרות אלפי שקלים? ברור שלא? ואם הוא היה מרוויח 100 אלף שקל תיווך? יכול להיות בהחלט שכן. גם פה הבעיה שהמשקיע ירצה למכור יגלה שרכש במחיר גבוה ולא יהיה משקיע אחר שיהיה מוכן לשלם לו את מה ששילם".

מלכודת מספר 3 – תשואה גבוהה

לא מעט פרסומים יש ברחבי הרשת על נכסים שמניבים 13% תשואה ומעלה. כמעט ואין אתר כלכלי כזה או אחר שלא קופץ חלון פרסומי ומספר על הזדמנות נדלן חד פעמית לרכישת נכס בארה"ב, שמניב תשואה חלומית.

לטענתו של פז אין מתנות חינם בנדל"ן ולכן תשואה גבוהה טומנת בחובה סיכון גבוה שלרוב עלול להתפוצץ למשקיע בפנים ולהסתיים במפח נפש.

"אפשר למצוא תשואות גבוהות בארה"ב – במקומות של פשיעה ואבטלה. אמנם, מחיר הנכס יהיה נמוך והתשואה גבוהה, בתאוריה יתמודד המשקיע עם דייר שלא משלם כי האוכלוסייה חלשה, או עם דייר שישאיר הבית במצב לא טוב והמשקיע ייאלץ להוציא כסף מהכיס כדי לשפץ אותו. אלו דברים שהיזמים הישראלים לא יספרו למשקיע הישראלי".

לא יכולה להיות תשואה כזאת בארה"ב בכלל?

"אפשר להשיג תשואה גבוהה, אבל המשקיע צריך לקחת בחשבון שזה כמו רולטה. יכול להיות שחברת הניהול תמצא דייר ממש טוב, אבל לרוב, זה לא מה שקורה. כשהתשואה הצפויה גבוהה מאוד, בפועל המשקיע לא ירגיש אותה בחשבון הבנק שלו, וימצא עצמו מתנהל עם דיירים קשים, עם מחירי נדלן שלא עולים בסביבה בה מחירי הנדל"ן יהיו נמוכים ואזורים עם פשיעה גבוהה".

מלכודת מספר 4 – אי בדיקת הנכס המוצע

המשקיעים הישראלים מתחלקים ל- 2: הסקפטיים, שלא מאמינים לאף אחד ואלו שמאמינים לכל מה שאומרים להם. חשוב בכל השקעת נדל"ן בארה"ב לבדוק את הנכס ולא רק את היזם. לרוב שחלק מהמשקיעים מגיע למצב שהוא סומך על היזם אותו יזם יוכל למכור להם כל נכס ואלו לא יבדקו את הנכס כלל.

אז מה אתה מציע לעשות?

היתרון הגדול בנדל"ן בארה"ב – זה שמדובר בעולם שקוף שכולו נמצא באינטרנט. אפשר למצוא שם נתוני פשיעה, אבטלה, מחירי נדל"ן, דירוג בתי ספר וכו'. אל תחסכו בבדיקה זו. כשאנשים רוכשים טלוויזיה לבית באלפי שקלים הם בודקים את הדגם, המחיר ועוד, אותו דבר צריך לעשות שרוכשים בית. משום מה שמדובר ברכישת נדלן אנשים כלל לא בודקים אחרי שסומכים על היזם".

השקעות נדל"ן בארהב מציעות לא מעט הזדמנויות, אבל צריך לדעת לעשות זאת נכון או להתייעץ עם איש מקצוע אובייקטיבי שיעזור לכם בהשקעה שלכם.

בבעלותכם נכס בארה"ב שאתם מתלבטים לגביו או אם אתם מעוניינים שמומחה הנדל"ן יריב פז יעזור לכם בצורה אובייקטיבית באיתור נכס טוב להשקעה השאירו פרטים ונחזור אליכם.