בית בארה"ב

מדריך נדל”ן בארצות הברית: מהם השלבים ברכישת בית להשקעה?

מיפינו את תהליך רכישת בית בארה"ב בצורה פשוטה וברורה החל מקביעת התקציב, איתור המימון ועד לקבלת המפתח והשכרת הנכס

בחרנו להנגיש עבורכם מדריך נדל”ן בארצות הברית כדי לאפשר לכל אחד להבין בצורה פשוטה את התהליך המלא של רכישת בית בארצות הברית. אחת הסיבות שחיברנו, את המאמר הזה היא שלא הצלחנו למצוא ברשת האינטרנט, מדריכים מספיק מפורטים ורחבים בשפה העברית שמתארים את התהליך כולו.

שלב 1 – קביעת התקציב

הדבר הראשון שעלינו לעשות הוא לקבוע את התקציב הכולל שלנו שיעמוד לרשותו בעת רכישת בית להשקעה בארצות הברית. בניגוד לישראל, בארה”ב ניתן למצוא בתים להשקעה באזורים טובים גם במחיר של 100,000 דולר ואף פחות מכך.

חשוב שהתקציב שקבענו יתבסס על מקורות אמינים ונזילים, היות ובבואנו לממש את העסקה נצטרך לבצע תהליך שנקרא Proof of Funds, או במילים אחרות, הוכחת היכולות להביא את העסקה למימוש. במסגרתו נדרש להוכיח שאנחנו בעלי יכולות כלכליות כדי להביא למימוש העסקה. זהו תהליך שהוא ייחודי בארה”ב ולא קיים בישראל.

שלב 2 – סקירת השכונה והאזור 

לפני שאנחנו מקבלים את ההחלטה להשקיע, חשוב לבחור את השכונה שבה אנחנו רוצים לרכוש. בחירת השכונה היא אחד הדברים החשובים ביותר, והיא נמנית על הדברים שאנחנו לא יכולים לשנות או לתקן. שכונה טובה היא שכונה עם רמת פשיעה נמוכה, שיעור אבטלה נמוך והכנסה כמה שיותר גבוהה. כמובן שקיים תמיד הטרייד אוף בין טיב השכונה למחירי הבתים והיכולת שלנו לרכוש אותם.

שלב 3 – בחירת חברת ליווי השקעות נדל”ן בארה”ב

בפני המשקיע הישראלי עומדות שתי אפשרויות, הראשונה היא לבצע את ההשקעה שלו לבד, דרך הגעה ישירות למתווך נדל”ן ובחירתו מישראל. אולם, רבים מעדיפים את הליווי של חברה מומחית כמו Paz Group שיש לה ניסיון רב בביצוע למעלה מ-1,000 עסקאות בשנים האחרונות.

היתרון בחברה לליווי השקעות נדל”ן בארה”ב היא בידע, בניסיון והבנה של חוזי רכישה או מכירה, בחירה נכונה בחברת ניהול. לא זו בלבד, אלא שגם הימנעות מעסקאות שנראות מבטיחות אבל עלולות להתברר ככדאיות פחות. למשל, פעמים רבות מסייעת חברת ליווי השקעות בהימנעות מרכישת בתים זולים שהתחזוקה בגינם עלולה להיות יקרה.

שלב 4 – בחירת מתווך הקונים (Buyer’s Agent)

אם בחרתם בליווי של חברה, אז היא תסייע לכם לבחור מתווך טוב ואמין. מעבר לאמינות, מתווך קונים (Buyer’s Agent) טוב זה מתווך שרוצים להביא לכם את העסקה המשתלמת ביותר, ובכלל עסקאות של בתים שנמכרים מתחת למחיר השוק. חשוב להדגיש שעל כל מתווך נמצא מספיק מידע ברשת, חוות דעת וכך נוכל להסיק מסקנות על טיב השירות שלו.

רוכשים יכולים להיעזר באיתור מתווך דרך אתרים כמו Trulia.com או Zillow.com.

שלב 5 – בחינת הבית והאזור אונליין

יהיו שישאלו, אם לקחתי מתווך וחברת ליווי שיאתרו עבורי את הנכס, מדוע אני צריך בעצמי לבדוק את הבית אונליין? אז יש לכך הרבה סיבות. ראשית, כפי שאתם בודקים אפילו בקנייה הכי פשוטה שאתם במבצעים אונליין את המוצר, האיכות שלו ואת פרטי העסקה, אז בוודאי שבבית בעלות של עשרות אלפי דולרים, בוודאי שתבדקו מה אתם קונים. חושבים שאין לכם מספיק ידע? אז בשביל זה קיים מדריך נדל”ן בארצות הברית כמו זה, או שישנם מדריכים בשפה האנגלית. סיבה נוספת לבחינת הבית אונליין היא כדי לוודא את הבעלות על הנכס שאתם עומדים לרכוש.

שלב 6 – הגשת הצעה על בית ומשא ומתן

אחרי שהמתווך הציע בפניכם את האפשרויות השונות בתוך מגבלות העיר והאזור שבחרתם, אחרי שהתלבטתם בין בתים שונים. זה הזמן להגיש הצעה שנקראת גם Bid. בהתייעצות עם המתווך אתם תדעו איזה הצעה הכי נכונה אפשר להציע על הבית. אם בחרתם את המתווך הנכון, אז הוא יידע פרטים נוספים שיעזרו לכם להגיש את ההצעה הנכונה ביותר. למשל, מהי רמת המוטיבציה של המוכרים באמת למכור את הבית.

מוכרים שהם Motivated Sellers הם המוכרים הכי טובים מצידנו לניהול משא ומתן. הסיבה היא שמשא ומתן מולם יכול להניב את התנאים הטובים ביותר עבורנו. אנחנו כקונים תמיד נרצה להיות עם היד על העליונה במשא ומתן ולא להיות הצד החלש.

שלב 7 – העברת מקדמה לחשבון הנאמנות

אז אחרי סיום המשא ומתן ואחרי שהצעתם אושרה, שלבי העסקה הם העברת סכום מקדמה לחשבון נאמנות כדי להבטיח לעצמכם את העסקה.

שלב 8 – אינספקשיין (Inspection)

שלב האינספקשיין (Inspection) הוא חשוב ואסור לדלג עליו, ממספר סיבות. המתווך ששכרתם אולי הוא מיומן ובעל ידע רב, אבל יכולתו להבחין ולהבין לעומק מהו מצב הנכס מבחינה הנדסית אינו תמיד טוב. לכן אתם צריכים בעל מקצוע שיידע להבין מה המצב הפיזי של הנכס.

העלות של אינספקטור עומדת בטווח של 300-500 דולר, אבל היא אחת ההוצאות הכי חשובות בתהליך הרכישה. אתם יכולים לבחור מפקח חוקר לבית מהאתר הרשמי של המפקחים האמריקאים.

אין זה אומר שאם ימצאו פגמים בנכס תבחרו שלא לרכוש אותו, אלא לפחות תדעו לקראת מה אתם הולכים בטרם תבצעו סופית את העסקה.

שלב 9 – סגירת העסקה לרכישת בית בארה”ב (קלוסינג)

אחרי שצלחתם את שלב המפקח, והבנתם מה המצב הפיזי של הכנס, הגיע שלב סגירת העסקה הסופית (Closing) מול המוכרים. בשלב הזה תדאגו כמובן להעברת יתרת הכספים וחברת הליווי ששכרתם תוודא שאכן הנכס נרשם על שמכם על פי המבנה המשפטי שבחרתם כדוגמאת LLC או בעלות ישירה על הנכס (פחות מומלץ).

שלב 10 – קבלת המפתחות והשכרת הנכס

השלב האחרון הוא שלב בחירת חברת הניהול שתנהל את הנכס והיא זאת שתקבל את המפתחות ותשכיר אותו, בהנחה שאתם לא תעלו על מטוס ותלכו לקבל אותם בעצמכם.

נשמח לסייע בכל שאלה

בית בארה"ב

מאמרים נוספים

דילוג לתוכן