מדריך נדל"ן בארצות הברית: מהם השלבים ברכישת בית להשקעה?

שלב 4 – בחירת מתווך הקונים (Buyer's Agent)

אם בחרתם בליווי של חברה, אז היא תסייע לכם לבחור מתווך טוב ואמין. מעבר לאמינות, מתווך קונים (Buyer's Agent) טוב זה מתווך שרוצים להביא לכם את העסקה המשתלמת ביותר, ובכלל עסקאות של בתים שנמכרים מתחת למחיר השוק. חשוב להדגיש שעל כל מתווך נמצא מספיק מידע ברשת, חוות דעת וכך נוכל להסיק מסקנות על טיב השירות שלו.

רוכשים יכולים להיעזר באיתור מתווך דרך אתרים כמו Trulia.com או Zillow.com.

שלב 5 – בחינת הבית והאזור אונליין

יהיו שישאלו, אם לקחתי מתווך וחברת ליווי שיאתרו עבורי את הנכס, מדוע אני צריך בעצמי לבדוק את הבית אונליין? אז יש לכך הרבה סיבות. ראשית, כפי שאתם בודקים אפילו בקנייה הכי פשוטה שאתם במבצעים אונליין את המוצר, האיכות שלו ואת פרטי העסקה, אז בוודאי שבבית בעלות של עשרות אלפי דולרים, בוודאי שתבדקו מה אתם קונים. חושבים שאין לכם מספיק ידע? אז בשביל זה קיים מדריך נדל"ן בארצות הברית כמו זה, או שישנם מדריכים בשפה האנגלית. סיבה נוספת לבחינת הבית אונליין היא כדי לוודא את הבעלות על הנכס שאתם עומדים לרכוש.

שלב 6 – הגשת הצעה על בית ומשא ומתן

אחרי שהמתווך הציע בפניכם את האפשרויות השונות בתוך מגבלות העיר והאזור שבחרתם, אחרי שהתלבטתם בין בתים שונים. זה הזמן להגיש הצעה שנקראת גם Bid. בהתייעצות עם המתווך אתם תדעו איזה הצעה הכי נכונה אפשר להציע על הבית. אם בחרתם את המתווך הנכון, אז הוא יידע פרטים נוספים שיעזרו לכם להגיש את ההצעה הנכונה ביותר. למשל, מהי רמת המוטיבציה של המוכרים באמת למכור את הבית.

מוכרים שהם Motivated Sellers הם המוכרים הכי טובים מצידנו לניהול משא ומתן. הסיבה היא שמשא ומתן מולם יכול להניב את התנאים הטובים ביותר עבורנו. אנחנו כקונים תמיד נרצה להיות עם היד על העליונה במשא ומתן ולא להיות הצד החלש.

שלב 7 – העברת מקדמה לחשבון הנאמנות

אז אחרי סיום המשא ומתן ואחרי שהצעתם אושרה, שלבי העסקה הם העברת סכום מקדמה לחשבון נאמנות כדי להבטיח לעצמכם את העסקה.

שלב 8 – אינספקשיין (Inspection)

שלב האינספקשיין (Inspection) הוא חשוב ואסור לדלג עליו, ממספר סיבות. המתווך ששכרתם אולי הוא מיומן ובעל ידע רב, אבל יכולתו להבחין ולהבין לעומק מהו מצב הנכס מבחינה הנדסית אינו תמיד טוב. לכן אתם צריכים בעל מקצוע שיידע להבין מה המצב הפיזי של הנכס.

העלות של אינספקטור עומדת בטווח של 300-500 דולר, אבל היא אחת ההוצאות הכי חשובות בתהליך הרכישה. אתם יכולים לבחור מפקח חוקר לבית מהאתר הרשמי של המפקחים האמריקאים.

אין זה אומר שאם ימצאו פגמים בנכס תבחרו שלא לרכוש אותו, אלא לפחות תדעו לקראת מה אתם הולכים בטרם תבצעו סופית את העסקה.

שלב 9 – סגירת העסקה לרכישת בית בארה"ב (קלוסינג)

אחרי שצלחתם את שלב המפקח, והבנתם מה המצב הפיזי של הכנס, הגיע שלב סגירת העסקה הסופית (Closing) מול המוכרים. בשלב הזה תדאגו כמובן להעברת יתרת הכספים וחברת הליווי ששכרתם תוודא שאכן הנכס נרשם על שמכם על פי המבנה המשפטי שבחרתם כדוגמאת LLC או בעלות ישירה על הנכס (פחות מומלץ).